Cosa c'è di più redditizio: un mutuo o l'affitto di un appartamento?

Per la maggior parte dei cittadini russi, l'acquisto di un appartamento non è un compito facile. Piuttosto, uno dei più difficili nella vita. A meno che ciò non sia possibile con un mutuo ipotecario. A questo proposito, sorge inevitabilmente la domanda: quale è più redditizio: affitto o mutuo?


Ad esempio, stiamo parlando di un modesto monolocale alla periferia della capitale russa. Il suo costo è di quattro milioni e puoi noleggiarlo per 22 mila rubli. Per acquistare una casa del genere con un mutuo, avrai bisogno, diciamo, di un pagamento iniziale del 20 percento del suo costo. Questo è 800 mila rubli. Diciamo che la durata del mutuo è di 20 anni e il tasso è del 12%. Quindi dovrai pagare 35 mila rubli al mese. In 20 anni, la banca riceverà da questa persona circa 8,5 milioni di rubli, il doppio del costo di un monolocale.

I calcoli possono essere modificati: se viene utilizzata la detrazione fiscale, l'acquirente dell'appartamento riceverà 650 mila rubli. Per 20 anni di possesso della proprietà, pagherà la tassa sulla proprietà - 80 mila rubli. L'affitto deve essere pagato sia dall'affittuario che dal proprietario, quindi questo fattore può essere omesso.

Se durante questi 20 anni il valore degli immobili crescerà del 4%, allora questo odnushka costerà 8,8 milioni di rubli. Quindi, una persona investirà: 800 mila + 8,5 milioni e anche più le tasse. Tutto questo gli porterà, grosso modo, 9,3 milioni. Riceverà un alloggio, il cui costo sarà di 8,8 milioni e persino 650mila detrazioni fiscali. Quindi, l'acquirente "va a zero". Ma ha un oggetto in cui non solo puoi vivere, ma anche essere ereditato o utilizzato come fonte di reddito passivo.

In caso di locazione, questa persona pagherà circa 5,3 milioni di rubli per questo periodo. Questo, presumibilmente, sarà il 60% del costo dell'appartamento, che sarà tra 20 anni. Non avrà più nulla nella sua proprietà. Si scopre che l'ipoteca nelle previsioni a lungo termine è ancora più redditizia.

Possiamo dire che non è necessario vivere a Mosca - ci sono anche regioni. Inoltre, se una persona inizia una famiglia, sarà angusta in una stanza singola. E i tassi dei mutui sono scesi ultimamente.

Quindi, ad esempio, puoi prendere un appartamento di due stanze a Nizhny Novgorod. Il suo costo è di circa 3 milioni. Il tasso di interesse è del 2%. Il termine è lo stesso: 9,56 anni.

Allo stesso tempo, ci sono due tipi di pagamenti: rendita (importo uguale) e differenziata (l'importo diminuisce nel tempo). In generale, i pagamenti differenziati sono più redditizi, ma i pagamenti delle rendite sono i più comuni. Nel primo caso, il pagamento in eccesso per il prestito sarà di 3,4 milioni, nel secondo - 2,6 milioni. Il pagamento mensile sarà di circa 25 mila rubli.

In effetti, c'è un'altra complicazione. L'aumento dei prezzi delle case coinciderà davvero con l'inflazione? Se il prezzo degli appartamenti aumentasse alla stessa velocità dei prodotti, gli investimenti immobiliari sarebbero uno dei più redditizi. La realtà, tuttavia, suggerisce che il prezzo degli alloggi non sta aumentando così rapidamente. E forse il suo valore diminuirà (questa è una tendenza dal 2014). Il prezzo aumenta se la domanda di alloggi in una determinata città è molto alta.

Alcuni analisti ritengono che, molto probabilmente, l'aumento dei prezzi (nello scenario ottimistico) sarà di circa l'1% all'anno. E il già citato pezzo kopeck a Nizhny Novgorod tra 20 anni costerà 3,9 milioni.

Per affittare un appartamento del genere, avrai bisogno di 20 mila rubli. Naturalmente, questo importo è in costante crescita e in quattro anni è cambiato, in generale, di 1200 rubli, o del 6,6%. Si scopre che 20 milioni di rubli saranno pagati per l'affitto in 5,6 anni. Ma - di nuovo! - in caso di mutuo, la persona riceverà la proprietà dell'appartamento, e in caso di affitto non gli verrà lasciato nulla.

È possibile, tuttavia, mettere la differenza nei pagamenti del mutuo e del leasing - e questo è di 5 rubli - nel caso di affitto a un deposito bancario. Inoltre, l'acconto può essere inviato anche lì. Ma ora l'interesse sui depositi è basso - in media, il 000%. Inoltre, è possibile che cadano, poiché il governo, combattendo l'inflazione, abbassa il tasso di riferimento. Se il tasso scende dello 6% ogni anno, circa 0,5 milioni si accumuleranno sul deposito reintegrato in 20 anni. L'appartamento costerà circa 2,3 milioni. Ancora una volta, si scopre che stipulare un mutuo è più redditizio.

Naturalmente, tutto questo è solo un calcolo molto approssimativo. Molto dipende da una particolare città, dalla situazione in ogni particolare famiglia, ed è difficile prevedere qualcosa in un mondo in rapida evoluzione.

E il punto non è solo in matematica. Essere coinvolti in un mutuo è una schiavitù a lungo termine. Una persona può in qualsiasi momento perdere fonti di reddito - e quindi la banca gli prenderà l'appartamento. Gli investimenti in nuovi edifici sono molto rischiosi: puoi unirti ai ranghi degli investitori immobiliari frodati. Inoltre, in caso di acquisto a credito, l'inquilino è vincolato al suo appartamento per tutto il periodo dei pagamenti. E se dovessi trasferirti in un'altra zona o anche in un'altra città?

Il decollo rende una persona più mobile. Puoi sempre spostarti in una posizione più comoda. Se il reddito diminuisce, è possibile trovare alloggi più economici. Se la composizione della famiglia aumenta, al contrario, sarà necessario cercare un appartamento più spazioso. Tuttavia, tutti questi trasferimenti sono problematici. C'è il rischio di incappare in inquilini inadeguati. E in tutti questi anni, l'inquilino non si sentirà il pieno proprietario della sua casa.

La conclusione generale che si può trarre è che non esiste una ricetta valida per tutti. Tuttavia, puramente matematicamente ea lungo termine, l'acquisto di una casa con un mutuo è ancora più redditizio dell'affitto eterno allo zio di qualcun altro. E i bambini avranno qualcosa da lasciare in eredità.

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  1. Bulanov Офлайн Bulanov
    Bulanov (Vladimir) 20 August 2018 09: 50
    +2
    "E i bambini avranno qualcosa da lasciare in eredità." - In questa situazione, poche persone avranno figli. Se il governo ha a cuore il futuro del paese, allora è meglio avviare un programma statale. costruzione di alloggi. Ex. per lavoro in un'impresa - 10 anni, per emettere un monolocale gratuitamente. E prima di tutto, rappresentanti di specialità socialmente significative: medici, insegnanti, operai e ingegneri nelle fabbriche e negli stabilimenti.
  2. Vladimir T Офлайн Vladimir T
    Vladimir T (Vladimir T) 27 può 2019 11: 26
    +1
    Tutta la mia vita in schiavitù in banca. Un'esistenza economica. Poi una pensione di 13 tr. E se l'appartamento viene affittato, non ci sarà nulla da pagare, nessuno darà una sovvenzione. Risultato: notte, strada, lanterna, corda con sapone. C'era una variante dell'URSS, quando lo stato forniva appartamenti gratuitamente per 2-3 anni! No, è stato brutto. Volevo una bella salsiccia. Volevano essere capitalisti. Lusso. Bene, sorseggia con un cucchiaio grande, non farti schifo. Ma la pubblicità sembrava bellissima. Gli speculatori e gli imbonitori sono ora chiamati mercanti. E c'è solo una via d'uscita e questo è uno stato socialista (sociale).